接下來的兩日A股大盤經歷大幅波動，但萬科股價始終堅挺，11月24日報收31.8元/股，漲幅1.6%。
在提出轉型城市配套服務商六年后，萬科提出了新定位：美好生活場景師。這與融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌所說的“房地產下半場，投資美好生活”高度一致。
萬科已不再是一家單純的地產商，雖然財務報表中尚未反映新業(yè)務的貢獻，但萬科期許的城市配套服務生態(tài)系統(tǒng)、未來十年萬億市值，將可能提前實現(xiàn)。
因此，多位長期跟蹤研究萬科的人士以及券商分析師指出，對萬科的價值要進行重估，其估值參考將不再是單一房地產開發(fā)商，也不是園區(qū)運營商這些A股現(xiàn)有的房地產概念股，對萬科這類股票，以及未來的保利地產、金地集團，回歸后的恒大集團等，都需要一套新的估值體系。
一個新萬科出現(xiàn)
11月22日，萬科股價創(chuàng)下歷史新高，市值也突破3000億。
消息面上，萬科董事會主席郁亮接受新華社采訪表示，“高速擴張期過后，中國房地產行業(yè)已經到了危急關頭。提出房地產行業(yè)(居住)屬性的回歸，不僅是中國經濟穩(wěn)健成長的需要，也是房地產行業(yè)自身發(fā)展的需要。”
郁亮稱，下一步萬科要在恢復住房的居住屬性、回歸房地產初心上作出努力和貢獻。未來，萬科將以“人民的美好生活需要”為中心，推進全方位轉型，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。
郁亮還特別強調了萬科在租賃業(yè)務上的最新進展和未來目標，是成為全國最大的租賃企業(yè)和長租公寓供應商。
在此之前，萬科接連舉行媒體溝通會，總部、區(qū)域公司、新業(yè)務部門向外界釋放了公司多個城市配套服務商業(yè)務的最新進展，在商業(yè)地產、長租公寓、物流地產等領域，萬科均領先于同業(yè)。
據21世紀經濟報道了解，在西南區(qū)域的溝通會上，萬科印力商業(yè)董事長丁力業(yè)首次亮相，向外界詳述萬科印力的商業(yè)版圖和運營之道。
而在上海區(qū)域的溝通會中，萬科執(zhí)行副總裁張旭首次對外披露了萬科在物流地產上的布局和業(yè)績。時值雙十一期間，萬科物流及其收購的普洛斯物流占去了雙十一物流倉儲的一半貨物。
萬科高級副總裁、上海區(qū)域總經理張海也介紹了萬科華東區(qū)域的城市配套服務商實踐，透露萬科將進軍農業(yè)地產，已在華東區(qū)域進行項目試驗。
萬科方面透露，在即將于下月舉行的萬科廣深區(qū)域溝通會上，重點將會介紹長租公寓業(yè)務，以及萬科廣州、深圳、廈門的城市配套服務轉型實踐。
這一連串的亮相和信息，不僅讓外界全面了解了萬科轉型六年來的成績，也刷新了人們對于萬科住宅開發(fā)商的舊認知?，F(xiàn)在的萬科，提供一個個體從出生、上學、就業(yè)、度假、養(yǎng)老等各個階段的產品，已經變身為全生命周期產品提供者和多元資產管理者。
估值體系重建
興業(yè)證券等指出，萬科股價創(chuàng)下新高，當前最大的原因當然仍是其傳統(tǒng)的地產開發(fā)業(yè)務。
在當前時間點，無論是行業(yè)基本面還是龍頭集中度提升的大趨勢都在繼續(xù)，以萬科為首的龍頭地產公司集中度還將大幅提升。
從貨值來看，萬科總貨值充足，且銷售和投資集中一二線城市。加上10月新獲取的500多萬平方米資源，未來總可結算資源約1.35億平方米，大約7000萬平方米在建(其中有4200萬已售，未來可結算)，6500萬平方米未開工，還有200多萬平方米建成未售的存貨，未來可售規(guī)模在9500萬平方米左右，足以支持公司3-4年的發(fā)展。
從銷售和投資的區(qū)域分布來看，萬科銷售面積一二線城市占比75%以上;銷售金額一二線占比90%;投資基本也集中在一二線城市。
中金公司也指出，萬科具備高確定性業(yè)績增長。三季度末公司已售未結項目金額達4321億元，相當于2018年預計營業(yè)收入的1.3倍。預計2017和2018年公司每股盈利分別達2.38元和3.02元，同比分別增長25%和27%。公司股價2017年和2018年預計對應12.1/9.6倍市盈率。
在深圳一位長期跟蹤萬科的人士看來，對萬科的估值要從兩個方面重新演示。一方面是萬科引入深鐵作為基石股東后，國資背景更加濃厚，利于其獲得更多別的開發(fā)商不能獲取的資源，比如軌道物業(yè)、海外投資、優(yōu)質資產包、改造城中村等，這使萬科變成類似于招商蛇口的資源型企業(yè)。
另一方面，對萬科的估值不能再采用單一的房地產開發(fā)商指標體系，萬科現(xiàn)在的身份還包括排名前三的商業(yè)地產運營商、全國最大的長租公寓運營商、全世界最大的物流地產運營商等，這些業(yè)務的價值，現(xiàn)在并未體現(xiàn)。
在郁亮的設想中，未來十年萬科所有的新業(yè)務將會是一個生態(tài)系統(tǒng)，它們會被分拆上市，形成一個龐大的上市公司群，這些加起來將達到萬億市值。
當下的萬科正在向上述目標努力。中投證券分析師李少明認為，房地產行業(yè)進入新時代，萬科是城市運營商中覆蓋最全、競爭力最強，同時是提供和服務人民美好生活和消費升級最佳標的之一。
在新業(yè)務方面，興業(yè)證券認為，萬科作為龍頭開發(fā)商在長租公寓領域，從資金、開發(fā)能力、改造能力等方面相對于其他的供應者都有優(yōu)勢，此前與建行取得合作，獲得低息貸款等支持，并與更多主體合作探索用于居住的自持用地運營模式。
根據中金公司估算，萬科青年公寓品牌“泊寓”三季度末已進駐24個城市，開業(yè)項目超過80個，對應房源約2.4萬間。預計年底開業(yè)量達3萬間，總保有房源將達15萬間，未來此業(yè)務有望迎來高速增長。
此外，萬科當前物業(yè)服務在管面積已超1億平方米，物流地產土地儲備達500萬平方米(確權約300萬平方米)，“軌道+物業(yè)”開發(fā)業(yè)務逐漸向深圳以外城市拓展，教育、養(yǎng)老等領域業(yè)務布局也正穩(wěn)步推進。
值得關注的是，萬科在資產證券化上也走在前面。萬科積極探索租賃REITs，有望成為保利地產之后再發(fā)租賃類REITs的公司之一;繼5月設立商業(yè)地產投資基金后，10月公司出資15億元再設物流地產投資基金，也逐步逼近真正的REITs。
