在討論商業(yè)運(yùn)營管理時(shí)，非專業(yè)人士可能輕易發(fā)表意見，因?yàn)樗麄兛赡懿灰庾R到這是一個(gè)需要持續(xù)發(fā)展且沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)答案的領(lǐng)域。而專業(yè)人士則會更加謹(jǐn)慎，因?yàn)樗麄兦宄刂?，要建立、維護(hù)和升級一個(gè)高效的專業(yè)運(yùn)營系統(tǒng)是一項(xiàng)復(fù)雜且耗時(shí)的工作。
因?yàn)樗坪鯖]有硬核技術(shù)，
導(dǎo)致“坑殺”了一些不遵循行業(yè)底層邏輯，不懂得延遲滿足的，常常把商業(yè)模式創(chuàng)新掛在嘴上的外行。因?yàn)橹篮妥龅揭约俺掷m(xù)地做好之間的差距實(shí)在太大了，何況大概率還不知道這個(gè)行業(yè)的底層邏輯和常識呢?
1、租賃管理系統(tǒng)，提升綜合租賃收入
1.1消滅空置，持續(xù)提升出租率
1.2租賃單元優(yōu)化，通過削減主力店和大鋪面積占比，提升全場中小店鋪面積占比，實(shí)現(xiàn)租賃單元租金估值增長;增加品牌數(shù)量，豐富全館內(nèi)容。
1.3業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，逐步削減低租金坪效業(yè)態(tài)/業(yè)種面積占比或調(diào)整優(yōu)化低租金業(yè)態(tài)的位置。
1.4租賃政策每半年做一次調(diào)研、分析、評估，動態(tài)優(yōu)化，尤其是合理控制商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)長，減少5年以上的租賃合同占比，創(chuàng)造更多的租賃政策調(diào)整時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
1.5租金模式推薦采用保底租金&銷售額分成兩者取高，為實(shí)現(xiàn)超保租金提供合同可行性。
1.6品牌升級，持續(xù)提升優(yōu)質(zhì)品牌占比，構(gòu)建項(xiàng)目長時(shí)期的底層競爭力。
1.7嚴(yán)控租賃回款，把收款率100%作為常態(tài)努力考核目標(biāo);杜絕應(yīng)收賬款壞賬。
2、商家服務(wù)系統(tǒng)，始于交付
2.1根據(jù)合同約定提前向承租人發(fā)出商鋪交付書面通知。
交付前，對應(yīng)租賃合同交付標(biāo)準(zhǔn)，提前7天預(yù)驗(yàn)收，準(zhǔn)備好鋪位CAD平面圖，鋪位水、電、燃?xì)狻煹?、排污技術(shù)參數(shù)、清點(diǎn)商鋪附屬設(shè)施(消防、水電計(jì)量表、多媒體箱、門鎖鑰匙)、并和租戶簽訂商鋪單元交付確認(rèn)表，必須實(shí)現(xiàn)附條件的一次性交付。
2.2同步提供商鋪裝修指南，并和商家坐下來逐項(xiàng)交底，簽字確認(rèn)。
裝修手續(xù)辦理流程、裝修保證金數(shù)額、裝修工人出入證辦理要求、施工時(shí)間段要求、裝修進(jìn)度控制、裝修封鋪要求(從材質(zhì)到店鋪畫面推廣要素)、上下左右相鄰關(guān)系負(fù)面清單、跑水/防火/結(jié)構(gòu)安全/施工安全等裝修核心風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要求、出租方對商鋪裝修設(shè)計(jì)方案審查要點(diǎn)及必要時(shí)間、裝修過程巡查、裝修驗(yàn)收核心控制點(diǎn)、違規(guī)裝修處罰條款，逐一講解，讓商家事先知曉，心中有數(shù)……
2.3店鋪裝修審圖控制要點(diǎn)
店鋪外立面：店招名稱、尺寸、位置、色彩、材質(zhì)、亮度，滿足50米外醒目可見、大器、經(jīng)營類別可識別;符合業(yè)態(tài)經(jīng)營邏輯的情況下，鼓勵做大店鋪敞開面，提升商業(yè)氛圍，店鋪臨通道外立面/經(jīng)營延伸區(qū)做到視覺高審美。
店鋪經(jīng)營延伸區(qū)：范圍、美感、材質(zhì)……有時(shí)候需要店鋪內(nèi)退來實(shí)現(xiàn)
店鋪營業(yè)區(qū)：空間利用效率、燈光照度和色調(diào)、美感、空調(diào)出風(fēng)口/回風(fēng)口的安全距離、消防設(shè)施設(shè)備合規(guī)實(shí)施。
后廚&輔助空間：消防安全，防水、防堵
店鋪相鄰關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)控制：漏水、震動、噪音、遮擋、異味
店鋪封鋪圍擋：安全性、美觀度、營銷價(jià)值(店名、品類、特色、預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間披露、店員招募、開業(yè)福利領(lǐng)取二維碼)
2.4店鋪裝修工程監(jiān)管
設(shè)計(jì)方案的還原度
裝修進(jìn)度、安全管理、合規(guī)管理
2.5租戶開業(yè)籌備輔導(dǎo)
店鋪經(jīng)營特色包裝上線預(yù)熱推廣(新開店鋪專欄)
店鋪合規(guī)證照辦理輔導(dǎo)
店鋪人員通識培訓(xùn)(項(xiàng)目營業(yè)規(guī)范、常見顧客問題、周圍社會資源、商場營銷推廣資源、商場職能部門聯(lián)絡(luò)方式)
店鋪開業(yè)營銷推廣方案討論賦能、開業(yè)前驗(yàn)收、評估、改進(jìn)要點(diǎn)。
店鋪開業(yè)推廣全方位支持，給予新開店鋪明星級待遇
2.6店鋪開業(yè)后評估及新店?duì)I銷、渠道資源支持
銷售額及走勢、店鋪經(jīng)營特色及服務(wù)、店鋪對商場資源利用效率、店鋪經(jīng)營的異業(yè)相關(guān)度及合作、店鋪經(jīng)營優(yōu)化提升意見函
3、消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng)，以第一次光臨顧客視角出發(fā)
項(xiàng)目一級名稱字/精神堡壘/車庫入口500米外清晰可見
便捷停車服務(wù)系統(tǒng)：智能化&導(dǎo)視系統(tǒng)、充電系統(tǒng)、支付繳費(fèi)系統(tǒng)
會員/社群拉新、積分系統(tǒng)、社群持續(xù)運(yùn)營系統(tǒng)、顧客投訴和意見收集分析反饋優(yōu)化系統(tǒng)。
公共服務(wù)設(shè)施品質(zhì)
公區(qū)整潔、綠植景觀高審美及完好度、公區(qū)照度、樓層/社會功能/直升電梯編號/衛(wèi)生間等標(biāo)識清晰度;衛(wèi)生間優(yōu)雅品質(zhì)，做到不缺紙、不缺洗手液、冬季有溫水、無異味、小便槽/馬桶無破損、隔間門可舒適關(guān)閉鎖止。
4、常態(tài)運(yùn)營升級系統(tǒng)
4.1全面導(dǎo)入系統(tǒng)化商業(yè)運(yùn)營管理體系。
日巡場制度、銷售日報(bào)，全館生意月度分析(銷售排名)、客流走勢分析、銷售轉(zhuǎn)化及客單價(jià)分析、經(jīng)營虧損租戶幫扶及招商預(yù)警、多經(jīng)收入開發(fā)、會員及社群運(yùn)營分析優(yōu)化、租賃及回款、執(zhí)行過程檢視、運(yùn)營月報(bào)(業(yè)主方版及商戶版)、商家月會及新店員工培訓(xùn)
4.2特定渠道開發(fā)策略，建立和銀行、政府公用事業(yè)部部門的集團(tuán)消費(fèi)聯(lián)動。
4.3落地城市消費(fèi)升級、品牌升級招商&加盟體系，通過和優(yōu)質(zhì)連鎖品牌的加盟投資體系保持順暢溝通，為項(xiàng)目引入更多優(yōu)質(zhì)連鎖品牌。
4.3周邊租賃市場、消費(fèi)市場、友商運(yùn)營情況月度調(diào)研分析;城市規(guī)劃、重大事件、外部交通優(yōu)化跟蹤分析及優(yōu)化方案制定。
5、線上平臺塑造系統(tǒng)
線上頭部平臺項(xiàng)目官方空間規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并長時(shí)期做到區(qū)域熱度前三，持續(xù)更新，維系好評。
公眾號、微視、抖音、小紅書立體組合，有創(chuàng)意的持續(xù)更新。
社群拉新及運(yùn)營，將社群用戶量做到線下日均客流量水平，通過單品爆款、優(yōu)惠券、PR活動、異業(yè)資源的高頻投放，提升社群的活躍度和銷售轉(zhuǎn)化率，力爭做到為場內(nèi)租戶再造一個(gè)線上商城，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售在時(shí)間、空間方面的物理界限突破。
6、營銷推廣系統(tǒng)
客流向上、品牌向上、銷售增長、長期價(jià)值事件&獨(dú)有節(jié)日塑造是營銷推廣的核心目標(biāo)。
執(zhí)行預(yù)算管理，預(yù)算范圍內(nèi)追求營銷推廣的經(jīng)營價(jià)值
減少廣告投放，減少現(xiàn)金促銷投入，以推動場內(nèi)租戶包裝和優(yōu)惠為主
減少購買活動支出，加大異業(yè)資源整合力度
年度營銷推廣跟隨節(jié)日、民俗、特定假期時(shí)間線展開，努力包裝特定時(shí)間的項(xiàng)目社會公共事件，形成區(qū)域公眾記憶點(diǎn)。
加大對線上推廣的資源傾斜，將線下活動直播或回顧作為提升項(xiàng)目熱度的常態(tài)動作。
推廣活動的全程記錄和剪輯，后評估、優(yōu)化總結(jié)，持續(xù)推動特定營銷活動的產(chǎn)品化，實(shí)現(xiàn)推廣活動對外價(jià)值包裝和出售。
7、動態(tài)招商系統(tǒng)
項(xiàng)目內(nèi)生經(jīng)營態(tài)勢及外部競爭情況的動態(tài)評估本案招商取勢(救場維穩(wěn)OR提檔升級OR主題聚焦)
梳理出當(dāng)年最大的招商值(空鋪、6個(gè)月臨期鋪、經(jīng)營虧損鋪及欠費(fèi)商鋪、多經(jīng)點(diǎn)位、目標(biāo)調(diào)整鋪位之和)，結(jié)合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品牌組合優(yōu)化，制定出詳細(xì)的招商進(jìn)度計(jì)劃。
租賃政策&租金模式緊貼租賃市場需求
將運(yùn)營管理過程成果、營銷推廣成果、營銷推廣露出機(jī)會均作為招商拉力
持續(xù)放大每一次招商成果價(jià)值輸出，形成增強(qiáng)回路
8、基礎(chǔ)物業(yè)管理系統(tǒng)
安全、整潔、合規(guī)、成本優(yōu)化、亮化工程是基礎(chǔ)物業(yè)管理的核心目標(biāo)。
完備的保險(xiǎn)體系建立，轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)
全館能耗精細(xì)化管理，重點(diǎn)是空調(diào)、電梯、照明的動態(tài)控制及舒適度保障。
保安、保潔在滿足標(biāo)準(zhǔn)的情況下，逐步探索人員優(yōu)化削減的路徑(機(jī)具化、智能化、監(jiān)控覆蓋)
消防系統(tǒng)維保及正常運(yùn)行，預(yù)防為主，消除火災(zāi)隱患。
謹(jǐn)慎投入工程改造，工程改造投入必須指向長期價(jià)值創(chuàng)造。
9、政府關(guān)系運(yùn)營系統(tǒng)
建立和屬地政府招商局、商務(wù)局、管委會、街道、市場監(jiān)督局、消防管理、交巡警、派出所等職能部門的常態(tài)溝通匯報(bào)關(guān)系，為項(xiàng)目營造良性、積極的政商環(huán)境。
爭取項(xiàng)目招商運(yùn)營的良好外部條件，招商促進(jìn)和獎勵、寬松積極的市政管理?xiàng)l件。
這九大模塊幾乎囊括了商業(yè)運(yùn)營的全貌，除了資產(chǎn)經(jīng)營、估值和處置之外。它們?yōu)橛?年以上經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理從業(yè)者提供了一個(gè)全面的商業(yè)認(rèn)知架構(gòu)，作為其構(gòu)建商業(yè)理解的總綱、索引或藍(lán)圖，使他們能夠超越崗位限制帶來的局部視角。
