2023年悄然過半，“復(fù)蘇”不再是中國商業(yè)地產(chǎn)的單一主基調(diào)。那些在過去幾年里成功通過外部市場“韌性測試”的企業(yè)，正為這個行業(yè)帶來新的氣象。
他們繼續(xù)“腳踏實(shí)地”為當(dāng)前的消費(fèi)市場尋找商業(yè)最優(yōu)解，也開始“仰望星空”思考新的命題：如何夯實(shí)優(yōu)勢壁壘，實(shí)現(xiàn)長期主義價值目標(biāo)?
今年以來，動作頻頻的越秀商管引外界矚目，不僅正式升級“一核兩翼”資管戰(zhàn)略，通過系列發(fā)布會對外詮釋商業(yè)理念，還錨定了2030年實(shí)現(xiàn)百億營業(yè)收入目標(biāo)，提出致力于成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先的專業(yè)化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的企業(yè)愿景。
而在此之前，早在今年年初，越秀商管內(nèi)部就率先完成了一輪組織變革升級。
為了進(jìn)一步挖掘這家企業(yè)的長期主義戰(zhàn)略考量，我們與越秀商管總裁朱文環(huán)再次會面。這位在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年的資產(chǎn)管理老將，對商業(yè)資管和長期主義有自己的理解。
▲越秀商管總裁 朱文環(huán)
他和我們分享了一個關(guān)于商業(yè)資管的有趣新視角：人才資產(chǎn)。在他看來，優(yōu)秀人才不僅是人力資源，更是人力資產(chǎn)，“越秀商管是一個尊重商業(yè)、尊重人才，高度重視專業(yè)能力的平臺，優(yōu)秀人才也是我們的‘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)’?！?/p>
手握1090億元資產(chǎn)包，越秀商管有踐行長期主義價值觀的底氣，相較于遍地開花的發(fā)展策略，朱文環(huán)表示：“我們的目標(biāo)是AUM做大做優(yōu)，為集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和NPI貢獻(xiàn)，在未來5-10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景”，而他口中的人才資產(chǎn)，是越秀商管實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景的戰(zhàn)略舉措核心之一。
廣發(fā)“招賢令”、升級人才戰(zhàn)略，是這位落地能力強(qiáng)而又富有戰(zhàn)略視野掌舵者的重點(diǎn)工作之一，在他的構(gòu)想下，“越秀商管將是對優(yōu)秀人才有感召力的，受到行業(yè)認(rèn)可、精英人才青睞，同時也是年輕一代商業(yè)人才奔赴的企業(yè)，希望能被他們視為職業(yè)生涯發(fā)展目標(biāo)，未來不斷吸引優(yōu)秀人才加入?！?/p>
▲越秀商管標(biāo)桿項(xiàng)目廣州國際金融中心(廣州IFC)成為廣州城市名片
“物業(yè)資產(chǎn)”硬實(shí)力：
有豐厚家底 也有投融管退全鏈條優(yōu)勢
在采訪中，我們能感受到，朱文環(huán)對越秀商管“千億資產(chǎn)持續(xù)做大做優(yōu)”的目標(biāo)，正是其吸納人才的重要支撐。
畢竟，一個可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的平臺，才能為優(yōu)秀人才的職業(yè)發(fā)展帶來施展拳腳、長期精進(jìn)的廣闊空間。朱文環(huán)強(qiáng)調(diào)，“我們追求的是長遠(yuǎn)發(fā)展，既要有量的增長，也要有質(zhì)的優(yōu)化，要將現(xiàn)有的1090億商業(yè)資產(chǎn)持續(xù)做大做優(yōu)?！?/p>
關(guān)于越秀商管商業(yè)發(fā)展的實(shí)力，朱文環(huán)笑言：“我們是有豐厚家底的”。雖然越秀商管還處于商業(yè)成長期，但母公司越秀集團(tuán)和越秀地產(chǎn)的強(qiáng)勁實(shí)力，以及外部市場環(huán)境的變化進(jìn)一步凸顯“商住并舉”的戰(zhàn)略重要性，為越秀商管的發(fā)展帶來廣闊的前景?！霸叫闵坦苁且粋€值得深耕、實(shí)現(xiàn)商業(yè)理想的平臺”。
作為廣州市屬國企，創(chuàng)立于1985年的越秀集團(tuán)，其抗周期韌性有目共睹。3年前，越秀集團(tuán)提出“高質(zhì)量邁向世界500強(qiáng)”的目標(biāo)，此后外部環(huán)境風(fēng)云變幻，無阻這家企業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。
2022年，越秀集團(tuán)統(tǒng)計口徑總資產(chǎn)9652億元，同比增長13%;營業(yè)收入1125.1億元，同比增長20%;財務(wù)口徑利潤總額155.7億元人民幣。
38年穩(wěn)健發(fā)展，如今的越秀集團(tuán)控有越秀資本、越秀地產(chǎn)、越秀交通基建、越秀房托、越秀服務(wù)和華夏越秀高速REIT等6家上市平臺，形成以金融、房地產(chǎn)、交通基建、食品為核心產(chǎn)業(yè)，造紙等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和未來可能進(jìn)入的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。
▲越秀集團(tuán)控有6家上市平臺
在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩的背景下，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)和抗風(fēng)險能力正在凸顯。年?duì)I收規(guī)模過千億的越秀集團(tuán)，有過半營收來自越秀地產(chǎn)，作為越秀地產(chǎn)的商業(yè)板塊，越秀商管的重要性不言而喻。朱文環(huán)透露，從越秀集團(tuán)到越秀地產(chǎn)，“商住并舉”已被提升至戰(zhàn)略新高度，“越秀商管將持續(xù)發(fā)揮板塊價值支撐、穩(wěn)定器的作用，為越秀地產(chǎn)乃至越秀集團(tuán)帶來穩(wěn)定且可持續(xù)增長的現(xiàn)金流?！?/p>
作為國務(wù)院國企改革“雙百企業(yè)”之一，越秀集團(tuán)另一個為人熟知的特質(zhì)是：市場化。早在2003年，越秀集團(tuán)就正式啟動越秀房托(越秀房地產(chǎn)投資信托基金)上市準(zhǔn)備工作。2005年12月21日，越秀房托在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，成為全球首只投資中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市REIT，也讓越秀地產(chǎn)成為至今為數(shù)不多具備“投融管退”完整資管鏈條優(yōu)勢的內(nèi)房企。越秀房托現(xiàn)已成為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，總資產(chǎn)規(guī)模較上市時翻了9.5倍，2022年持有資產(chǎn)總值已攀升至438.66億元。在國內(nèi)大部分商管企業(yè)仍在等待政策窗口開啟，探索金融化退出路徑的普遍常態(tài)下，越秀商管早已憑借越秀地產(chǎn)和越秀房托的“地產(chǎn)+金融——雙平臺互動”發(fā)展核心引擎，吸收越秀在商業(yè)地產(chǎn)沉淀多年的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，成長為廣州最大自持商業(yè)業(yè)主。
如今的越秀商管，總資產(chǎn)超1090億元，運(yùn)營管理面積超730萬㎡。細(xì)究這張商業(yè)版圖，不難發(fā)現(xiàn)，朱文環(huán)所說的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包”并非自夸。
?? 其一，商業(yè)布局集中在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，擁有不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。越秀商管整體布局覆蓋粵港澳大灣區(qū)、華中、華東三大區(qū)域，且集中在北京、香港、廣州、上海、杭州、武漢、西安等核心城市，商業(yè)版圖發(fā)展空間巨大、潛力十足。
在穩(wěn)健布局國內(nèi)經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的同時，也將整體版圖控制在自身管理半徑內(nèi)，為后續(xù)擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)、降低運(yùn)營成本奠定基礎(chǔ)。
▲粵港澳大灣區(qū)是越秀商管重點(diǎn)布局區(qū)域
?? 其二，多元化的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與明晰的品牌體系，多種經(jīng)營模式有機(jī)融合。
越秀商管已形成以“寫字樓+零售商場+酒店公寓”3大業(yè)態(tài)為核心，“專業(yè)市場+產(chǎn)業(yè)園”2個業(yè)態(tài)為輔助的“3+2”業(yè)態(tài)發(fā)展策略，并構(gòu)筑了“國金、環(huán)貿(mào)、悅匯和財富”四大品牌形象。其中，廣州國際金融中心、廣州環(huán)貿(mào)中心等標(biāo)桿項(xiàng)目的成功打造，已帶動國金、環(huán)貿(mào)品牌在武漢、西安等城市的進(jìn)一步落地。
?? 其三，“大越秀生態(tài)圈”下，鏈接母公司資源的強(qiáng)勁活力。越秀商管“3+2”業(yè)態(tài)與越秀集團(tuán)“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的聯(lián)動，同樣充滿想象空間。攜手越秀產(chǎn)業(yè)基金，為原創(chuàng)品牌成長輸送金融“活水”;聯(lián)動越秀食品打造系列快閃店提升商業(yè)豐富度;聯(lián)袂集團(tuán)造紙產(chǎn)業(yè)，開發(fā)環(huán)保紙袋應(yīng)用強(qiáng)化ESG發(fā)展……在朱文環(huán)的介紹中，越秀商管正通過“大越秀生態(tài)圈”創(chuàng)造更廣闊的商業(yè)圖景。
“人力資產(chǎn)”軟實(shí)力：
優(yōu)秀人才是人力資源，更是人力資產(chǎn)
在越秀商管提出“致力于成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先的專業(yè)化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) ”的企業(yè)愿景時，朱文環(huán)很清楚，資產(chǎn)管理是資產(chǎn)與人才雙驅(qū)動的商業(yè)模式，“要實(shí)現(xiàn)這個企業(yè)愿景，背后必須要有一支‘經(jīng)營型’人才團(tuán)隊(duì)支撐”。
▲“聚力·起飛”越秀商管2023年企業(yè)文化主題活動
為此，朱文環(huán)將團(tuán)隊(duì)建設(shè)提升至公司戰(zhàn)略高度，“通過組織架構(gòu)優(yōu)化、思維模式轉(zhuǎn)變、團(tuán)隊(duì)能力搭建、企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建我們的人才軟實(shí)力。每一個環(huán)節(jié)都充分考量行業(yè)趨勢，也注重以人為本?！?/p>
團(tuán)隊(duì)建設(shè)的第一步，首先是向內(nèi)革新。
今年初，一場以資產(chǎn)管理為導(dǎo)向的組織變革拉開序幕，越秀商管整體架構(gòu)調(diào)整為主要以“卓越中心-資產(chǎn)管理組-利潤中心”相互配合的模式。
采訪中，朱文環(huán)用形象的比喻，詮釋了3個核心功能的角色定位：“卓越中心就像智囊團(tuán)，資產(chǎn)管理組相當(dāng)于總參謀部，利潤中心則是前線方面軍，通過這個矩陣實(shí)現(xiàn)市場化經(jīng)營。”
按照最新的組織架構(gòu)和職責(zé)范圍劃定，卓越中心將為項(xiàng)目制定系列標(biāo)準(zhǔn)化SOP以及高度整合資源并向項(xiàng)目導(dǎo)流;利潤中心是NPI的創(chuàng)造者，將精力聚焦在市場和業(yè)務(wù);資產(chǎn)管理組則是兩者之間的橋梁，助推卓越中心的賦能落地，并且通過制定資產(chǎn)計劃，形成項(xiàng)目定位等方法論，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值。
這場組織變革，不僅意在推動“資產(chǎn)管理思維”在越秀商管各部門的深度貫徹，也有著“以人為本”的考量：讓每一位人才都能準(zhǔn)確匹配合適的崗位，充分發(fā)揮個人的優(yōu)勢長板。
與組織變革同步，朱文環(huán)還向團(tuán)隊(duì)提出了思維模式轉(zhuǎn)變要求，每一個環(huán)節(jié)都指向一個明確目的：培養(yǎng)“經(jīng)營精英團(tuán)隊(duì)”。
在朱文環(huán)看來，契合商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理時代人才需求的“經(jīng)營精英”，應(yīng)該有“5個思維轉(zhuǎn)變”和“7大核心能力”。
▲越秀商管建立了系統(tǒng)的培訓(xùn)機(jī)制
這5大思維模式是塑造“經(jīng)營型人才”的關(guān)鍵，包括生意人心態(tài)、資產(chǎn)管理思維、創(chuàng)造長期價值、空間經(jīng)營創(chuàng)新、以客為尊服務(wù)理念等，“很多時候經(jīng)營不好不是能力不行，而是一開始思維模式就錯了?！?/p>
夯實(shí)好頂層設(shè)計“思維模式”，實(shí)際作戰(zhàn)還需要具備強(qiáng)勁的打仗實(shí)力。朱文環(huán)經(jīng)常和團(tuán)隊(duì)強(qiáng)調(diào)，商業(yè)管理有7大核心能力，即資產(chǎn)管理能力、產(chǎn)品的設(shè)計與開發(fā)能力、招商能力、推廣能力、運(yùn)營能力、物業(yè)服務(wù)管理能力和投融資能力，這是實(shí)現(xiàn)商業(yè)長期價值的關(guān)鍵。
為了強(qiáng)化7大核心能力，越秀商管對內(nèi)開展覆蓋管培生、各業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)骨干、中層后備管理骨干的“蜂鳥-海燕-鴻鵠-鯤鵬”系統(tǒng)培訓(xùn)，通過情景再現(xiàn)、項(xiàng)目制協(xié)作等方式，在培訓(xùn)中解決實(shí)際問題，也不斷夯實(shí)整個商管團(tuán)隊(duì)的7大核心能力。
人才體系的建設(shè)，被朱文環(huán)視為年度管理工作的重中之重，“以人為本”的理念也被他落實(shí)到工作的更多細(xì)節(jié)中?！耙匀藶楸?，首先就是要重視專業(yè)、尊重人才”，朱文環(huán)表示，禮賢下士一直是他對待人才的態(tài)度。對于越秀商管而言，“2022年的下半年，是在醞釀改變;2023年，是我們的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”采訪的尾聲，朱文環(huán)再次流露出真誠與篤定，以及對優(yōu)秀人才的渴慕?！拔覀冋趶V納賢才，期待有志于未來3-5年、乃至5-10年在商業(yè)地產(chǎn)界有所作為的有識之士，且抱持開放的學(xué)習(xí)心態(tài)與長期主義發(fā)展信念，與越秀商管同心同德，擁有正直心、感恩心、謙虛心的優(yōu)秀人才，加入越秀商管!”
